نکات حقوقی مهم در هنگام نوشتن مبایعه نامه ✏️| شرایط فسخ مبایعه نامه 💥
فهرست عناوین
آیا نکات مهم در هنگام نوشتن مبایعه نامه را می دانید؟
در فرآیند خرید و فروش ملک، زمین و وسایل نقلیه، اغلب به دلیل عدم تکمیل مدارک یا آماده نبودن ثمن معامله، امکان انتقال سند رسمی وجود ندارد. به همین دلیل، افراد معمولاً یک قرارداد موقت بین فروشنده و خریدار امضا می‌کنند. این قرارداد، که مبایعه نامه نیز نامیده می‌شود، پایه‌ای برای تعهدات طرفین به یکدیگر فراهم می‌آورد.
بسیاری اشتباهاً قولنامه را با مبایعه نامه اشتباه می‌گیرند. قولنامه در واقع حاوی قول و تعهداتی است که بین خریدار و فروشنده انجام می‌شود و به لحاظ حقوقی کمترین اعتبار را داراست. اما مبایعه‌نامه یکی از انواع سند ملکی رسمی است که مالکیت خریدار را زیر شرایط و قوانین خاصی تأیید می‌کند.
مهمترین نکاتی که در نوشتن مبایعه نامه باید به آن‌ها توجه داشته باشید، از جمله مواردی است که می‌تواند در برخی مواقع به خریدار یا فروشنده زیان وارد کند، به‌ویژه در معاملات املاک. به همین دلیل، در این مقاله از مجله سرمایه گذاری املاک نور، قصد داریم تا به طور جامع به مرور این نکات اساسی در نوشتن مبایعه نامه بپردازیم.
✔️ اجزای مهم در متن مبایعه نامه
- مشخصات فروشنده و خریدار: اطلاعات دقیق و کامل هر دو طرف.
- جزئیات مورد معامله: توضیحات کامل و دقیق در مورد مال مورد معامله.
- موضوع معامله: مشخص کردن نوع مال (مانند ملک، زمین و …).
- قیمت توافق شده معامله: مبلغی که برای مال تعیین شده است.
- شرایط انتقال مدارک و سند زدن: نحوه و زمان انتقال اسناد و مدارک.
- شرایط تسلیم و تحویل مورد معامله: زمان و نحوه تحویل مال به خریدار.
- شرایط انجام قرارداد: موارد و شرایطی که برای اجرای قرارداد تعیین شده است.
- شرایط ضمن عقد قرارداد: توافقات اضافی و خاص که در قرارداد ذکر می‌شود.
- تعهدات طرفین نسبت به معامله: وظایف و تعهدات فروشنده و خریدار در قبال یکدیگر.
- وجه التزام ناشی از عدم پایبندی طرفین به قرارداد: مبلغی که در صورت عدم اجرای تعهدات پرداخت می‌شود.
- امضای طرفین معامله، مشاور املاک و شهود: تاییدیه نهایی قرارداد با امضای تمامی افراد ذی نفع.
✅ نکات مهم در مبایعه نامه
مبایعه نامه یا بیع نامه که گاهی به اشتباه مبایه نامه نیز گفته می‌شود، سندی است که در هنگام خرید و فروش اموال بین فروشنده و خریدار تنظیم می‌شود. این سند که از لحاظ قانونی بسیار معتبر است، به‌ویژه در قرارداد های ملکی استفاده می‌شود. در مبایعه نامه، فروشنده و خریدار درباره زمان تحویل مال، نحوه پرداخت ثمن و دیگر شرایط توافق می‌کنند. تمامی شروط و تعهدات طرفین در مبایعه نامه ذکر شده و هر دو طرف با امضا کردن آن، این تعهدات را می‌پذیرند. مبایعه نامه می‌تواند برای هر نوع معامله ای، از جمله خرید و فروش خانه، زمین، موتور سیکلت، گوشی، لپ تاپ و غیره، استفاده شود.
🔴 نکات مهم در زمان تنظیم و نوشتن مبایعه نامه
هنگامی که شرایط خرید یک ملک بین فروشنده و خریدار نهایی می‌شود، مشاور املاک جزئیات ملک را در سامانه ثبت اسناد وارد می‌کند. پس از تأیید ملک توسط سامانه، یک کد رهگیری ۱۳ رقمی به همراه هولوگرام صادر می‌شود. مشاور املاک پس از دریافت تأییدیه، متن مبایعه‌نامه را در سه نسخه چاپ می‌کند که باید توسط طرفین قرارداد، مشاور املاک و شهود امضا شود. اگر قصد دارید سند قولنامه ای خود را تبدیل به سند تک برگ کنید یا همان صدور سند تک برگ را می خواهید، حتما مقاله 0 تا 100 گرفتن سند تک برگی را بخوانید.
در زمان نوشتن مبایعه نامه به نکات زیر توجه کنید 👇🏻
- اطلاعات هویتی فروشنده و خریدار: شامل کد ملی، شماره شناسنامه، آدرس و شماره تماس.
- امضای نماینده یا وکیل: در صورت امضای مبایعه‌نامه توسط نماینده یا وکیل مالک، مشخصات وکیل و سند وکالت باید در قرارداد ذکر شود.
- نسخه های مبایعه نامه: مبایعه‌نامه باید در ۳ نسخه یکسان تنظیم شود که هر نسخه باید دارای امضا و اثر انگشت طرفین قرارداد و مشاور املاک باشد.
- خط خوردگی و اصلاحات: در صورت وجود خط خوردگی در نسخه دست‌نویس، علت آن در بخش توضیحات نوشته شود. اگر بخشی از فرم چاپ شده مبایعه‌نامه حذف شود، در توضیحات به آن اشاره کنید.
- دریافت نسخه قرارداد: پس از امضای قرارداد، یکی از نسخه‌های مبایعه‌نامه را دریافت کنید.
- نوشتن بین خطوط: از نگارش بین خطوط چاپی خودداری کنید.
- مطابقت نسخه های دست نویس و تایپ شده: اگر مشاور املاک ابتدا نسخه دست نویس مبایعه نامه را تنظیم و سپس آن را تایپ می‌کند، بررسی کنید که بین این دو نسخه مغایرتی وجود نداشته باشد.
- رسید مدارک امانت گذاشته‌شده: بابت تمام مدارک مانند چک‌های بانکی و سند ملک که نزد بنگاه املاک به امانت سپرده می‌شود، از مشاور املاک رسید دریافت کنید.
- املاک ورثه ای: در صورت معامله املاک ورثه‌ای، مدارکی مانند گواهی انحصار وراثت، گواهی پرداخت مالیات بر ارث، قیمنامه (در صورت وجود صغیر یا محجور) و حضور تمامی وارثین یا وکیل آن‌ها در زمان تنظیم مبایعه‌نامه الزامی است.
🔴 نکات مهم در مورد ملک مورد معامله
- مبلغ ثمن معامله: مبلغ ثمن معامله که مورد توافق طرفین بوده به صورت عدد و حروف داخل قرارداد ذکر شود.
- امضای چک‌های غیر از خریدار: اگر چک بانکی توسط شخصی غیر از خریدار صادر شده باشد، خریدار باید پشت چک را امضا کند.
- وجه التزام: مبلغی به عنوان وجه التزام در مبایعه نامه مشخص شود.
- تاریخ و محل حضور در دفترخانه: تاریخ حضور در دفترخانه، شماره و آدرس دفترخانه داخل مبایعه‌نامه نوشته شود. دقت کنید که این تاریخ مصادف با تعطیلی رسمی نباشد.
- اطلاعات وام: در صورتی که ملک با وام منتقل می‌شود، تمام اطلاعات وام و میزان اقساط باقی مانده در مبایعه‌نامه ذکر شود.
- مشخصات ملک: نوع ملک خریداری شده، وضعیت عرصه و اعیان، مشخصات پلاک ثبتی در صورت تفکیک ملک، سال ساخت، متراژ و مشخصات اصلی سند باید در مبایعه‌نامه ذکر شود.
- اشتراکات ملک: مواردی مانند آب، برق، گاز، تلفن و سایر اشتراکات در قرارداد قید شود.
- مشخصات سند ملک: جزئیات کامل سند ملک در مبایعه نامه نوشته شود. خریدار باید مشخصات ملک نوشته شده را با اصل سند رسمی مطابقت دهد.
- تأییدیه کد پستی: تأییدیه کد پستی ملک از اداره ثبت دریافت شود.
- آدرس و موقعیت مکانی ملک: آدرس دقیق و موقعیت مکانی ملک به وضوح در مبایعه‌نامه ذکر شود.
- پرداخت چک‌ها: زمان پرداخت چک‌ها و شماره چک‌ها به طور دقیق در مبایعه‌نامه نوشته شود.
- مبلغ پرداختی: طبق عرف، ۳۰ تا ۴۰ درصد مبلغ معامله در زمان امضای مبایعه نامه و ۳۰ تا ۴۰ درصد دیگر در زمان تحویل ملک به فروشنده پرداخت می‌شود. مابقی ثمن معامله نیز در زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه پرداخت می‌شود.
☑️ شرایط فسخ مبایعه نامه
گاهی اوقات پس از تنظیم و امضای مبایعه نامه، به دلیل بروز مشکلاتی، طرفین قرارداد نیاز به فسخ معامله پیدا می‌کنند. شما می‌توانید تحت شرایط مختلفی مبایعه نامه را فسخ کنید. این شرایط شامل موارد زیر است:
1. عدم رعایت شرایط اساسی صحت معامله: بر اساس ماده ۱۹۰ قانون مدنی، اگر شرایط اساسی صحت معامله رعایت نشود، معامله باطل می‌شود.
2. ایجاد ضرر برای یکی از طرفین: زمانی که عقد مبایعه‌نامه به ضرر یکی از طرفین باشد و باعث ایجاد خسارت برای وی شود، می‌توان مبایعه‌نامه را فسخ کرد.
3. عدم رضایت طرفین به ادامه تعهدات: اگر دو طرف معامله به هر دلیلی رضایتی نسبت به ادامه انجام تعهدات خود نداشته باشند، می‌توانند با توافق خود مبایعه‌نامه را فسخ کنند.
قانون جدید مبایعه نامه املاک
برای جلوگیری از تخلفاتی مانند فروش یک ملک به چند نفر یا ادعای مالکیت بر اساس مبایعه‌نامه‌های جعلی، قانون جدیدی در مورد مبایعه‌نامه املاک تصویب شده است که بسیار کارآمد است. طبق ماده اول این قانون، اگر معامله‌ای در سامانه ثبت اسناد رسمی کشور ثبت نشود، آن معامله باطل تلقی می‌شود و دعاوی مرتبط با آن در دستگاه‌های قضایی و مراجع معتبر پذیرفته نخواهد شد.
