انواع بافت زمین در شمال | طرح هادی + نکات خرید زمین خارج بافت
فهرست عناوین
بافت زمین، به شکل و نحوه تقسیم بندی و تنظیم کاربری‌های مختلف در یک منطقه یا شهر اشاره دارد. انواع بافت زمین می‌توانند بر اساس کاربری‌ها و نوع فعالیت‌های انسانی در آن منطقه تغییر کنند.در زیر به بافت زمین و انواع آن می پردازیم.
بافت زمین چیست؟
بافت زمین یکی از اصطلاحات پرکاربرد در حوزه‌ی املاک است که به معنای ویژگی‌ها و استفاده‌های مرتبط با زمین‌ها و ملک‌ها در مناطق شهری اشاره دارد. بافت زمین به ویژه به نحوه‌ی استفاده، تراکم و نوع ساخت‌وساز در منطقه مربوطه اشاره دارد.در بافت زمین داخل شهری، عموماً زمین‌ها به صورت مجتمع‌های مسکونی یا تجاری در نظر گرفته می‌شوند که نقش مهمی در تعیین کیفیت زندگی مردم و همچنین رونق اقتصادی شهرها دارند.
بافت زمین می‌تواند شامل مجتمع‌های مسکونی با واحدهای مسکونی چند طبقه، باغ‌ها و فضاهای سبز، مناطق تجاری با فروشگاه‌ها و مغازه‌ها، مناطق صنعتی با کارخانه‌ها و واحدهای تولیدی و یا حتی مراکز فرهنگی و آموزشی با مدارس و دانشگاه‌ها باشد.ویژگی‌های بافت زمین می‌تواند شامل تراکم ساختمانی، نوع کاربری ملک‌ها، امکانات عمومی مثل پارک‌ها و مراکز خرید، دسترسی به حمل‌ونقل عمومی و نزدیکی به خدمات مختلف اجتماعی مانند بیمارستان‌ها و ادارات باشد.
اصطلاح بافت زمین برای کسب و کارهای مشاوره املاک و اطلاعاتی که به اطلاعات ملک‌ها و مناطق مسکونی و تجاری اشاره دارد، بسیار حیاتی است و معمولاً در ارتباط با برنامه‌ریزی شهری و توسعه شهری مورد استفاده قرار می‌گیرد. اطلاعات دقیق در مورد بافت زمین می‌تواند به مشتریان و متخصصان املاک کمک کند تا تصمیم‌گیری بهتری برای خرید، فروش یا سرمایه‌گذاری در املاک انجام دهند.
ویژگی های بافت زمین :
- تراکم ساختمانی
- نوع کاربری ملک
- امکانات عمومی
انواع بافت زمین در شمال
برای ساخت ویلا ، باید ابتدا بررسی کنید که زمین شما داخل بافت (طرح هادی) قرار دارد یا خارج از آن است. اگر زمین داخل بافت قرار داشته باشد، میتوانید مجوزهای لازم را از نهادهای مربوطه دریافت کنید و به راحتی ویلا مدرن خود را بسازید. اما اگر زمین خارج از بافت باشد، ساخت و ساز غیرقانونی است و هیچ مجوزی برای آن صادر نمی‌شود. در این صورت، ویلا‌های ساخته شده قابلیت داشتن سند مالکیت ندارند و با خطر تخریب توسط مقامات مربوطه مواجه هستند.
زمین داخل بافت
زمین داخل بافت به 3 دسته تقسیم میشود:
1 . زمین با بافت مسکونی
زمین با بافت مسکونی به این معناست که در نقشه دهیاری روستا به عنوان قسمت مسکونی ثبت شده است. با تهیه مجوزهای لازم، می‌توان به طور قانونی کار ساخت و ساز ویلا را آغاز کرد و از امکانات موجود در بافت مسکونی بهره‌برداری نمود.
2 . زمین با بافت باغی
اگر زمین شما در نقشه دهیاری به عنوان قسمت بافت باغی ثبت شده باشد، دو گزینه برای ساخت ویلا وجود دارد:
- تغییر کاربری زمین از باغی به مسکونی و سپس اخذ مجوزهای ساخت و ساز: در این روش، باید ابتدا کاربری زمین از باغی به مسکونی تغییر کند. پس از انجام این تغییر کاربری، میتوانید مجوزهای لازم را از مراجع مربوطه دریافت کنید و ساخت ویلا را آغاز کنید.
- ساخت ویلا بدون تغییر کاربری و پرداخت جریمه ساخت و ساز به دهیاری مربوطه طبق کمیسیون ماده 99 و اخذ پایان کار: در این روش، شما میتوانید بدون تغییر کاربری زمین اقدام به ساخت ویلا کنید، اما باید مبلغی به عنوان جریمه ساخت و ساز به دهیاری پرداخت کنید. سپس با تاییدیه کمیسیون ماده 99 و دریافت پایان کار از دهیاری، میتوانید ویلا را به بهره‌برداری بگذارید.
در هر دو روش، مراقبت از اخذ مجوزها و پیروی از قوانین و مقررات مربوط به ساخت و ساز ضروری است تا فرآیند ساخت ویلا به درستی انجام شود و مشکلات آینده اجتناب شود.
3 . زمین با بافت زراعی
زمین با بافت زراعی به این معناست که در نقشه دهیاری به عنوان قسمت زراعی ثبت شده است. بنابراین برای ساخت ویلا در این زمین‌ها، می‌توان به همانند روش زمین با بافت باغی عمل کرد.
زمین خارج بافت
زمین خارج بافت به زمینی گفته میشود که در نقشه دهیاری یا شهرداری در هیچ یک از بخش‌های زمین‌های با بافت مسکونی، زراعی و باغی قرار نگرفته است. زمین خارج بافت به دو دسته تقسیم میشود:
- شامل طرح الحاق به بافت باشد: به زمینی اطلاق میشود که در نقشه‌های جدید بنیاد مسکن وارد به بافت مسکونی شود.
- شامل طرح الحاق به بافت نباشد:زمین خارج بافت به کل زمین‌هایی اطلاق میشود که در نقشه‌های جدید بنیاد مسکن به عنوان بافت مسکونی ثبت نشده‌اند.البته لازم به ذکر است که گاهی ممکن است ویلا‌هایی خارج از بافت ساخته شده ولی به شکل قانونی از انشعابات برق، آب و گاز بهره‌مند شده باشند. اگر آن ویلا شاکی خصوصی نداشته باشد، ممکن است قابل خرید و فروش باشد.
زمین چسبیده به بافت باغی
زمین چسبیده به بافت باغی به معنای زمینی است که در حال حاضر به عنوان زمین کشاورزی استفاده نمی‌شود و در داخل مرزهای روستا قرار ندارد. اما در آینده، به عنوان بخشی از اصلاحات طرح هادی یا در زمان نوبت بافت روستا، به بافت روستایی اضافه خواهد شد. برای خرید چنین زمینی، مناسب است به دفتر جهاد کشاورزی مربوط به منطقه مراجعه کرده و سپس اقدام به خرید زمین نمایید. این روش می‌تواند برای شما سودآور باشد، زیرا ممکن است زمین را با قیمت کمتری خریداری کنید و در آینده با افزایش ارزش و بافت روستا، به قیمت بالاتری بفروشید.
مزیت خرید زمین چسبیده به بافت باغی:
با خرید زمین به قیمت کمتر و افزایش ارزش و بافت روستا میتوانید با قیمت بالاتری آن را به فروش برسانید.
نحوه دستیابی به نقشه طرح هادی
نوع زمین‌ها و کاربری‌های مختلف آنها نیز از طریق نقشه‌های طرح هادی قابل مشاهده است که بر اساس آن میتوانید بفهمید که زمین خریداری شده به کدام دسته کاربری می‌پردازد، مانند مسکونی، کشاورزی یا تجاری و غیره. در واقع، نقشه‌های طرح هادی ابزاری مهم برای تدوین و اجرای طرح‌های شهرسازی و برنامه‌ریزی شهری محسوب می‌شوند و همچنین می‌توانند برای افراد عادی نیز در دسترس باشند تا اطلاعات مرتبط با زمین‌ها و منطقه مورد نظر خود را بدست آورند.به علاوه، طرح هادی به‌طور دوره‌ای بر اساس استانداردهای ملی و جهانی بروزرسانی و بازنگری میشود، بنابراین همواره به‌روز و مطابق با نیازهای روز دوره است. این امر می‌تواند تضمین کننده جلوگیری از هرج و مرج و نظم بخشیدن به صنعت ویلا‌سازی و حفظ سیمای شهری باشد.
کاربرد نقشه طرح هادی:
مشخص کردن نوع زمین‌ها و کاربری‌های مختلف آنها
اطلاعاتی که طرح هادی در اختیار کاربران قرار می دهد
نقشه طرح هادی، اطلاعاتی در مورد کاربری زمین‌ها در داخل و خارج از بافت روستاها را به کاربران ارائه می‌دهد. این نقشه به عنوان یک ابزار مهم برای برنامه‌ریزی و شناخت بهتر زمین‌ها و مناطق در شمال کشور استفاده میشود. کسانی که علاقه‌مند به ساخت یا خرید ویلا در مناطق شمالی هستند، با مراجعه به این نقشه می‌توانند اطلاعات مورد نیاز خود را به دست آورند و به بهترین شکل از زمین‌ها و نقاط جذاب شمال برای اهداف خود استفاده کنند.
نکات خرید زمین خارج از بافت
- توصیه میشود هرگز ویلا را در مناطق خارج از بافت ساخته یا خریداری نکنید. ویلایی که قانوناً خارج از بافت ساخته شده باشد ممکن است به مشکلات جدی برخورد کند. بهتر است از ساخت ویلا در مناطق داخل بافت استفاده کنید تا از مسائل قانونی و مشکلات آتی جلوگیری کنید.
- قبل از هر اقدامی در مورد ساخت ویلا در مناطق شمالی یا خرید ویلا، مدارک و اسناد مربوط به زمین را با دقت بررسی کنید. اطمینان حاصل کنید که زمین داخل بافت قرار دارد و قانوناً ساخت ویلا بر روی آن مجاز است.
- ویلایی که خارج از بافت ساخته شده باشد، ارزش قانونی ندارد و در صورت فروش آن ممکن است با مشکلات بیشتری مواجه شوید. معمولاً کمتر کسی پیدا میشود که برای خرید یا سرمایه‌گذاری در یک ویلا غیرقانونی کلان پول خرج کند، زیرا همیشه ریسک تخریب توسط مقامات محلی وجود دارد.
- برای اطمینان از موقعیت قانونی زمین ویلا، بهتر است به شهرداری یا دهیاری محلی مراجعه کرده و نقشه‌ها و طرح‌های زمین را مشاهده کنید. این کار به شما کمک می‌کند تا از داخل بافت بودن زمین اطمینان حاصل کرده و از هرگونه ضرر و زیان ناشی از خرید یا ساخت ویلا در محدوده‌های خارج از بافت جلوگیری کنید.
